Kommunerna förstår inte bostadsbehov
Alla kommuner är ålagda att ta fram riktlinjer för sin bostadsförsörjning. Eftersom alla vet att befolkningsökningen per definition sker med relativt unga människor, blir riktlinjen ofta enkel – man behöver uppåt två bostäder per tre personer årlig befolkningsökning i kommunen.
Men är det verkligen så enkelt? Faktum är att bostadsbehovet ökar varje år även om befolkningsmängden står helt still.
Befolkningstillväxt består dels av födelsenetto, dels av flyttnetto. Ett högt födelsenetto skapar inte något bostadsbehov. Bebisarna bor ju hos föräldrarna. Snarare är det så att det bakom födelsenettot ligger ett tillskott av bostäder som minskar behovet av nya. För folk dör ju också. Drygt varannan person som dör under året lämnar statistiskt en bostad till marknaden. Så blir det därför att de flesta, men inte alla, bostäder har bebotts av par. När den sista maken dör blir bostaden ledig, statistiskt sett.
Även flyttnettot är ett trubbigt instrument. Låt oss hålla oss till inrikes flyttnetto, som berättar att inflyttarna redan bodde i Sverige innan de flyttade till den aktuella kommunen. Alla inflyttande barn i den kategorin har väl familjer, så det inrikes flyttnettot under åtminstone 16 års ålder kan man i stort sett bortse ifrån.
Många kommuner ser att ungdomarna 16-25 flyttar ut, nettot är negativt såvida inte kommunen är den som råkar ha de attraktiva skolorna, för då blir det tvärtom. Men nettot säger inte så mycket. Sannolikt är det både många inflyttare och många utflyttare i dessa åldrar när rörligheten är som störst. Problemet är att de som flyttar ut sällan lämnar egna bostäder, så det finns statistiskt sett inga bostäder att ta över för dem i samma åldrar som flyttar in.
Man behöver alltså titta noga på inflyttningen i åldrarna 16-25 och sedan också bedöma hur många som faller bort som bostadsbehövare genom att bo ihop, bli inneboende, eller kanske hyra en husvagn på en campingplats, vilket händer på en del universitetsorter.
Sen flyttar ju ungdomar hemifrån, även om de inte flyttar ut ur kommunen. Oavsett när det sker, så kommer en hel årskull statistiskt att lämna föräldrahemmet under året, någon gång kring 20-25 om man inte har för avsikt att vara ”mambo” resten av livet. Och då behöver de en bostad. Frågan är då återigen hur många som har för avsikt att bo själva eller ihop med någon.
Inte riktigt så enkelt som det ser ut, alltså.
Kontakta mig gärna om du vill veta mera om våra analyser för bostadsmarknaden. Lars Strömqvist, lars.stromqvist@propertypeople.se, 070-2400160
