Vad kan utbudet på andrahandsmarknaden berätta om nyproduktionen

I början av juli kunde vi läsa i SvD att SBAB rapporterar om att utbudet av nyproduktion på flera orter är rejält större än andrahandsmarknaden. Man ser ett samband mellan detta och ökande svårigheter att sälja nyproduktion. Tydligt till exempel i Uppsala, enligt SBAB. Med all respekt för SBAB: Så enkelt är inte sambandet.

Tanken bakom en sådan analys är troligen att en marknad med bara ett fåtal bostäder på andrahandsmarknaden inte kan ha fungerande flyttkedjor hela vägen. Om det inte finns köpare till de billigaste och minsta bostäderna så finns det till slut inte heller köpare till de dyraste, nybyggda lägenheterna. Alla nyproduktionsköpare bor ju redan någonstans och måste alltså hitta en köpare.

Men frågan är alltså om den totala utbudsvolymen på andrahandsmarknaden verkligen indikerar någonting meningsfullt kring detta. Jag är tveksam.

1) Modellen tar inte hänsyn till att småhusen också är med i ekvationen. En oproportionerligt stor del av köparna av nyproduktion är villasäljare.

2) Modellen tar inte hänsyn till inflyttning från andra kommuner. Speciellt på universitetsorter är detta en rejäl statistikförstörare.

3) Om det verkligen är flyttkedjorna man är ute efter, bör man i så fall helt koncentrera sig på de minsta lägenheterna. Åtminstone 3 och 4 ROK ingår redan i etablerade flyttkedjor, så om detta vore en indikator är alltså läget egentligen etter värre.

4) Det förekommer faktiskt att flyttkedjor startar med nyproduktion. Man borde ta hänsyn till detta, till exempel genom att utesluta studentlägenheter och kanske även 1 ROK i annan nyproduktion ur siffrorna.

5) Flytt från hyresrätt till bostadsrätt är inte med i modellen. Denna flyttström är sällan ordentligt undersökt. Med tanke på prisbilden: Så länge det går bra att fylla nybyggda hyreslägenheter med hyresgäster, kan det inte finnas några allvarliga problem med marknaden för ägda bostäder på samma orter.

Summa summarum: Det där måttet på marknadens funktion är litet väl grovt. Men det betyder inte att aktörerna på nyproduktionsmarknaden tryggt kan jobba vidare med att sälja allt dyrare bostäder. Knäckfrågan är om köparnas egna kapital räcker för att ta nästa steg i flyttkedjan. Om värdestegringen avstannar, går det illa för nyproduktionen. Min egen indikator är budgivningar, och speciellt på de minsta lägenheterna. Mer om detta i ett kommande inlägg.

__________________________________________________________

Lars Strömqvist är specialiserad på att analysera marknadsförutsättningarna för att framgångsrikt utveckla nya bostäder. Med djup förståelse för marknadens mekanismer och stor kreativitet tar han tillgänglig statistik långt förbi siffrorna, när han levandegör marknadens funktion och vilka människor som har förmåga att köpa de nya bostäderna. Riskerna för bostadsutvecklare blir allt större, men med Lasses tydliga vägledning till prissättning och möjlig utvecklingstakt kan du fatta väl avvägda beslut.

Du kan läsa mer om Lars i hans presentation, kontakta honom gärna om du vill veta mer, eller är intresserad av vad han kan göra för er.