Hur länge håller prisuppgången på småhus i sig?
Reavinster från bostadsrätter med stark prisutveckling finansierar småhusköpen
Efter att ha läst kommentarerna i tidningarna kring den senaste månadens prisuppgång, så inser jag att verkligheten är ännu mer skruvad än när jag skrev om detta för en dryg månad sedan.
Småhusen har nu ökat uppåt 25 % på ett år i välbelägna Stockholmskommuner. Snittpriserna kryper allt närmare 10 miljoner, även bortsett från dyra Danderyd och Lidingö.
Det behövs både låneförmåga och ett ganska avsevärt kapital för att köpa dessa hus. Låt oss först se på lånet. Det tredje amorteringskravet, den extra amorteringsprocenten om bostadslånet överskrider 4,5 ggr hushållsinkomsten, har i de flesta fall satt ett tak för låneförmågan just där. Bankerna släpper inte till lån som kräver tredje amorteringsprocenten med hushållsinkomster under 1,2 MSEK. Vilket alltså gör att de allra flesta hushåll har en maximal låneförmåga på 5,5 MSEK.
Om huset kostar mer än så, måste resten vara eget kapital. Det typiska småhuset i Nacka kostar 10 MSEK. Frågan är då vem som har de 4,5 MSEK som behövs utöver lånet.
Handlar det om aktier? Nej, det enkla svaret är att de flesta aktiesparare har relativt blygsamma summor, kanske 100 TSEK om det vill sig väl. Det är bara värdestegringen i befintligt boende som kan generera den här sortens pengar. Och det måste vara boende på en riktigt attraktiv plats. Låt oss säga Södermalm. 2010 köpte någon en bostadsrätt, 4 ROK på 100 kvm. Denna bostad kostade då 5,2 MSEK. Idag säljs den för 9,0 MSEK. Här finns alltså 4,8 MSEK i reavinst. Dessutom fanns kanske också en kontantinsats och ett decenniums amorteringar med i bilden. Det är inte alls omöjligt att den här möjliga husköparen har lika mycket i eget kapital som han behöver låna (och får låna).
Det paradoxala är att ju dyrare hus som är möjligt att köpa, desto billigare blir lånet.
Om 5,5 MSEK är 55 % av huspriset så gäller ju 1 % amortering. Om det egna kapitalet räcker till ett hus för strax över 11 MSEK så går belåningen under 50 % och det tvingande amorteringsbehovet faller bort. Vilket kan göra just detta hus 4 500 billigare per månad trots att det är dyrare än snittvillan. Och, för att göra ont värre: Den som med nöd och näppe kan slanta upp 1 miljon kontant för att köpa radhus för 6,5 MSEK får en månadskostnad som är 9 000 kr högre än 11-miljonersköparen, eftersom amorteringen blir 2 %. (De tillfälliga lindringarna när det gäller amortering påverkar inte bankernas kreditbedömning, när allt återgår till det vanliga så kommer också amorteringarna tillbaka.)
Den här sortens småhusköpare fanns inte före pandemin. De flesta som har kunnat köpa sin relativt stora BR-lägenhet på Södermalm har suttit nöjda med att leva storstadsliv. Men hemarbetet har ändrat preferenserna.
Redan i attraktiva Hägersten-Liljeholmen har dock reavinsten för en liknande bostad sjunkit till 3,2 MSEK. Nackavillan är utom räckhåll. De riktigt dyra villorna kan alltså i stort bara köpas av innerstadsbor.
Trots detta: Alla innerstadsbor är inte rika. Det är i stort sett omöjligt att de yngre bostadsköparna, familjebildarna och de unga familjerna, har ett sådant kapital i sina bostäder, oavsett om de bor på Södermalm. Man behöver flytta ofta i unga år och det är få som hinner komma upp i 5-6 år innan behovet av en större bostad blir skriande. Köptes den befintliga bostaden på marknadstoppen 2016-17 är det inte säkert att den har ökat någonting alls i värde.
Jag ställer därför frågan igen: Hur många människor finns det i denna köparkategori? Inte oändligt många, den saken är klar. Ännu färre än jag bedömde förra gången. Mitt exempel är alltså med inflyttning i nuvarande bostad 2010. Ju närmare 2017 man flyttade in i sin nuvarande bostad, desto mindre kapital har man alltså ackumulerat i bostaden. Och hur många som har bott i lägenheten lägre än ca 10 år behöver realistiskt ett småhus? Barnen blir stora, plötsligt finns det arbetsutrymme även i lägenheten.
Det såldes 146 fyror på Södermalm under 2010. Och 550 småhus i Nacka under 12 mån 2020-21. Bränslet kan helt enkelt inte räcka länge till. Jag tror för min del att prisrallyt tar slut i höst. Och det lämnar dessutom en marknad efter sig som blir ännu svårare att hantera för normala köpare.
Att bedöma köpförmågan hos framtida bostadsköpare kommer att bli viktigare än någonsin.
