Vad drev prisuppgången i Stockholmsområdet 2021?

Småhusen har ökat uppåt 25 % på ett år i välbelägna Stockholmskommuner. Snittpriserna har krupit allt närmare 10 miljoner.

 

Även priserna på BR-lägenheter har ökat starkt, och då framför allt de större bostäderna. Nu i slutet av augusti tycks det ha lugnat ned sig, även om mäklarna inte är helt ense om det är ett tillfälligt stopp eller ett nytt jämviktsläge. Vad var det egentligen som hände?

Det behövs både låneförmåga och ett ganska avsevärt kapital för att köpa bostäder i Stockholmsområdet. Det tredje amorteringskravet, den extra amorteringsprocenten om bostadslånet överskrider 4,5 ggr hushållsinkomsten, har i de flesta fall satt ett tak för låneförmågan just där. Bankerna släpper inte till lån som kräver tredje amorteringsprocenten med hushållsinkomster under 1,2 MSEK. Vilket alltså gör att de allra flesta hushåll har en maximal låneförmåga på 5,5 MSEK, såvida inte hushållsinkomsterna är skyhöga.

Om huset kostar mer än så, måste resten i de flesta fall resten vara eget kapital. Det typiska småhuset i Nacka kostar 10 MSEK. Frågan är då vem som har de 4,5 MSEK som behövs utöver lånet. Handlar det om aktier? Nej, det enkla svaret är att de flesta aktiesparare har relativt blygsamma summor, kanske 100-200 TSEK om det vill sig väl.

Det är bara värdestegringen i befintligt boende som kan generera den här sortens pengar. Och det måste vara boende på en riktigt attraktiv plats. Låt oss säga Södermalm. Om någon 2010 köpte en bostadsrätt där, 4 ROK på 100 kvm, så kostade den då i snitt 5,2 MSEK. Idag säljs den för 9 MSEK. Här finns alltså 4,8 MSEK i reavinst. Och rejäl köpförmåga för nästa bostad, vilket skulle kunna vara den där villan i Nacka. Vilket i sin tur förser de tidigare närmast inlåsta äldre villasäljarna med mycket pengar, så att de kan köpa 3- eller 4-rums BR-lägenheter i bra läge, vilket med säkerhet är en viktig orsak till att även större BR-lägenheter har ökat rejält i pris det senaste året.

Den här sortens småhusköpare fanns inte före pandemin. De är litet äldre än de typiska bostadsbytarna, som är under 40 och behöver följa den växande familjens bostadsbehov. De flesta 40-plussare har suttit nöjda i sina bostäder. Men hemarbete har ändrat preferenserna.

Det handlar alltså om ett långvarigare boende i nuvarande bostad än vad som är vanligt. Och därmed flera års boende under en tid då priserna steg kraftigt, nämligen mellan 2010 och 2016, innan de nya amorteringskraven började träda i kraft.

Hur många människor finns det med denna exceptionellt höga köpförmåga? Inte oändligt många, den saken är klar. De finns i stort sett bara i Stockholms innerstad. Och det är i stort sett omöjligt att de som ännu inte fyllt 40år har ett sådant kapital i sina bostäder, oavsett om de bor på Södermalm. Man behöver som sagt flytta ofta i unga år. Köptes den nuvarande bostaden på marknadstoppen 2016-17 är det inte säkert att den har ökat någonting alls i värde, trots prisuppgången 2021.

Och hur många som har bott i innerstadslägenheten längre än ca 10 år behöver realistiskt ett småhus? Barnen blir stora, plötsligt finns det arbetsutrymme även i lägenheten. Nej, det här prisrallyt är över. Det lämnar dessutom en marknad efter sig som med sin högre prisnivå är ännu svårare att hantera för normala köpare. Att bedöma köpförmågan hos framtida bostadsköpare, och framför allt det egna kapitalet, kommer att bli viktigare än någonsin.

Välkommen att lyssna på Lasse Strömqvist än en gång i höst, när han förklarar hur framtida reavinster kommer att utveckla sig, och visar hur man skapar sig en realistisk bild av de möjliga inflyttarna och deras köpförmågor inför nya bostadsprojekt!

Property People