Vad en bostadsutvecklare verkligen behöver veta
Demografisk utveckling berättar inget om var människor kan och vill bo.
Vi hör ibland argumentet att demografin, eller kanske snarare dess svängningar som gör att olika åldersgrupper ökar eller minskar över tid, borde utnyttjas mycket mer som vägledning för bostadsutveckling. Stora ungdomskullar skulle betyda fokus på ungdomsbostäder, och så vidare.
Onekligen är det så att förståelsen för hur åldersgrupper utvecklas, är utmärkt att ha för dem som ska bedöma framtida behov av barnomsorg, skolor, äldrevård och sjukvård. Men som vägledning för bostadsutvecklare är den här framtidsbilden måttligt intressant. Det är makrostatistik, relevant för en kommun eller en region, men inte för ett enskilt bostadsprojekt.
Det handlar ju om behovet av nyproducerade bostäder. Nyproduktion är en mycket liten del av den totala bostadsmarknaden. Tror man att det finns ett uppdämt behov av nya bostäder så bör detta lilla tillskott av bostäder inte ha några problem med avsättningen, oavsett hur väl bostäderna passar in med den demografiska utvecklingen. Det är ju en försvinnande liten del av åldersgrupperna vi talar om.
Men marknadsbilden är litet mer komplicerad än så. Nyproduktion är i allmänhet kostsam. Köpare och hyresgäster måste ju ha råd. Och sannolikheten för att ha råd ökar med åren, åtminstone tills pensionen närmar sig.
Åldersgruppens storlek har knappast någon mätbar påverkan på hur många faktiska köpare det finns. En betydligt viktigare fråga är vilka som både kan och vill köpa nyproducerade bostäder på en given plats.
Åldersgruppens storlek har knappast någon mätbar påverkan på hur många faktiska köpare det finns. En betydligt viktigare fråga är vilka som både kan och vill (able & willing) köpa nyproducerade bostäder på en given plats. Hur hittar vi dem? Är de tillräckligt många för att projektet ska kunna genomföras med rimlig risk?
Nyproduktion kräver ett närsynt perspektiv. Man behöver krypa nära inpå den plats man tänker bygga på, identifiera vilka flyttströmmar som leder dit idag, och spåra var inflyttarna bodde förut. Där finns de möjliga köparna/hyresgästerna även till ett kommande nyproduktionsprojekt. Och just där, på dessa platser, måste vi bedöma hur många som inte bara är flyttbenägna till den aktuella projektplatsen, utan dessutom har de ekonomiska resurser som behövs.
Hushållsinkomster räcker inte för att förstå marknaden för ägda bostäder. Vi fokuserar för vår del alltid på eget kapital, som är en betydligt skarpare begränsning än inkomsterna. Kapitaltillgången blir också en vattendelare mellan BR och HR: Med tillräckligt kapital gynnas BR-marknaden, med otillräckligt kapital måste upplåtelseformen vara HR.
Flyttbehovet finns nämligen där, oavsett om man har kapital eller inte. Det avgörande är vilket livsskede man befinner sig i. Man flyttar hemifrån, flyttar ihop, får barn, och behöver då och då byta bostad för att få tillräckligt med utrymme eller på något annat sätt underlätta livet. Man kanske skiljer sig. Vill ha en lättillgängligare bostad på ålderns höst. Dör till sist. Sett på detta vis är målgrupperna alltid desamma och, i ett utvecklingsperspektiv på några år, opåverkade av demografiska svängningar.
Utvecklarens risk, utifrån det projekt man vill genomföra, går ganska bra att bedöma. Relevanta fakta kring komplexet ”able” och ”willing” finns att tillgå, för den som vet var man ska leta. Men knappast i den demografiska makrostatistiken. Lämna den med fördel åt kommunplanerarna.
Lars Strömqvist
Marknadsanalytiker
