Några viktiga saker du bör veta om bostadsmarknaden
i och utanför utanför storstäderna
Det är märkvärdigt stora skillnader mellan bostadsmarknaderna i tämligen närliggande orter. Platser som ligger en bit från storstäderna men som ändå får sägas höra till en viss storstadsregion. Tanken slår mig när jag håller på med ett uppdrag, som går ut på att skaffa sig marknadskunskap i god tid innan ett skarpt projekt uppenbarar sig. Eller råare uttryckt, att i god tid förstå vilka orter som över huvud taget har förutsättningar för utveckling av nyproduktion. Alla har inte det!
Det första man bör komma ihåg är att en marknad som inte skapar nytt kapital helt enkelt inte fungerar. Kapital finns i stort sett enbart i den befintliga bostaden.
Det första man bör komma ihåg är att en marknad som inte skapar nytt kapital helt enkelt inte fungerar. Kapital finns i stort sett enbart i den befintliga bostaden, alltså i de äldre ägda lägenheter och småhus som finns på orten. Man är starkt beroende av att bostaden har ökat i värde sedan köpet, annars blir det helt enkelt ingen ny bostad. Den stora kapitaluppbyggnaden sker med reavinsten, men även amorteringarna är betydelsefulla. Detta gäller överallt, i storstad likaväl som småsamhällen.
Nästa insikt är att orter som delar samma vägar och kommunikationer, kanske bara en halvtimma ifrån varandra, kan ha helt olika ägarmarknader. En grundläggande faktor är hur stor andel som äldre BR-bostäder utgör av bostadsbeståndet. En andrahandsmarknad kan ha både högt och lågt tryck, det vill säga, många köpare och livligt budgivningar, eller få köpare och nästan ingen budgivning. Men är marknadsvolymen liten, så lär aldrig så höga budgivningar inte kunna kompensera det faktum att antalet möjliga köpare är begränsat. Även om alltså de möjliga köparna visar sig ha god köpförmåga.
Den tredje insikten är att otrygghet inte är ett dugg mindre vanligt en bit bort från storstäderna. Tvärtom kan problemet vara värre, eftersom buset är väl samlat och inte har någon annanstans att ta vägen. Det är inte ovanligt att man på kommunerna slår ifrån sig och säger att folk inbillar sig. Men vem vill bo på en plats där man känner sig hotad? Även om det nu skulle vara inbillning? Det otrygga samhället är en farsot som tyvärr sprider sig, och har potential att göra livet riktigt surt för bostadsutvecklare.
En fjärde insikt är att flyttströmmarna är mycket starkt lokala så fort man går utanför storstäderna. 85-90 % bor sannolikt på ungefär samma plats där de redan bodde, innan de flyttade. Det finns idag många storstadsnära kommuner som hoppas på en förändrad spelplan, när storstadsborna upptäcker hur mycket mer bostad de får för pengarna en timme eller två bort från city. Är detta verkligen en trend, så har den i alla fall inte nått statistiken.
Att ha en väl underbyggd uppfattning om var nyproduktion verkligen får en bra marknad är därför ett synnerligen gott råd.
