Victoria Parks förvandling av bostadsområdet Herrgården i Rosengård.

Nyligen kom rapporten ”Droppen som urholkar stenen” som belyser den lyckosamma utvecklingen av bostadsområdet Herrgården i Rosengård, Malmö. När fastighetsbolaget Victoria Park 2012 förvärvade Herrgården tog man över ett bostadsbestånd i förfall. Fastigheterna var vanskötta med fuktskadade lägenheter och skadedjur i mängder. Den sociala oron i området var stor och kriminaliteten hög – något som kan illustreras med att Victoria Parks nytillträdde platschef redan på sin första arbetsdag utrustades med skyddsväst .

Sex år senare har bostäderna renoverats och det ekonomiska biståndet till boende sjunkit med 20 procent. Brottsligheten har gått ned med närmare 40 procent medan andelen boende med arbete har flerdubblats. Valdeltagandet har ökat och i dag kan uniformerade poliser röra sig ensamma i området utan att bli hotade.

Vad var det som hände? Hur kunde utvecklingen vändas till något så positivt?

Uppdraget från Victoria Park

Bara några dagar innan Victoria Park köpte Herrgården blev vi kontaktade av bostadsföretagets dåvarande vd Greg Dingizian. Greg ville höra hur Property Peoples utvecklingsmodell för platser och varumärken skulle kunna ligga som grund för en långsiktig utveckling av bostadsområdet. Tiden var knapp – våra rekommendationer och idéer behövde levereras i samband med att affären blev klar så att Victoria Park skulle ha en startpunkt att utgå ifrån redan dag 1.

Herrgården toppade vid den här tiden polisens lista över landets mest utsatta områden. Dessutom var fastighetsbeståndet mycket slitet.

Vad möter oss i Herrgården 2012?

Ett par dagar senare var vi på plats i Malmö och Herrgården. Vi stannade i några långa och intensiva dagar och pratade med boende och affärsidkare, blåljuspersonal och kommunansvariga, skola och fastighetsbolag. Vi såg gängbildningar. Vi såg den starka polariseringen mellan olika värderingar och kulturer. Vi såg en plats för människor i transit, ofta på flykt från världens oroshärdar.

Herrgården toppade vid den här tiden polisens lista över landets mest utsatta områden. Svaga skolresultat, lågt valdeltagande, hög arbetslöshet och stort bidragsberoende. Området präglades av kriminella gäng och hög arbetslöshet, drogförsäljning skedde helt öppet utanför närbutiken och flera dödsskjutningar hade ägt rum.

Själva fastighetsbeståndet var mycket slitet, bland annat till följd av en omfattande olovlig andrahandsuthyrning med ibland 10-15 boende i lägenheterna och att familjestorlekarna ofta översteg vad som är normalt i Sverige. Dessutom hade områdets tidigare ägare länge eftersatt underhållet och många lägenheter hade samma ytskikt som när de en gång byggdes för över 40 år sedan. Allt detta hade bidragit till fuktskadade lägenheter med ruttnande fönsterbågar, mögliga badrum och nedgångna och vandaliserade trapphus.

Som om inte det vore nog rådde det snudd på krigstillstånd mellan de boende och den tidigare fastighetsägaren till följd av tvister kring andrahandsuthyrningar, vräkningar m.m. Stämningen var allt som oftast hotfull och aggressiv. De som hade möjlighet lämnade snabbt området. Herrgården var en transitplats, inte en boplats.

Under våra samtal med människor verksamma på platsen kunde vi konstatera att alla vi pratade med kunde peka på problem som behövde åtgärdas – men att det samtidigt inte fanns någon samlad strategi för vad man ville att Rosengård och Herrgården skulle vara eller hur man skulle nå dit.

Property Peoples utvecklingsmodell för varumärken

Property Peoples modell

Property Peoples utvecklingsmodell bygger på en inledande identifiering där vi försöker förstå platsen, marknaden och varumärkesägarnas uppfattning och vilja med platsen. Metoden består av en mix av kvalitativa och kvantitativa analyser.

I fallet Herrgården var tiden knapp och vi koncentrerade oss på kvalitativa intervjuer med de personer och roller som var en del av platsens utveckling. Vi samlade ihop de olika pusselbitar som på olika sätt beskrev både Herrgårdens  problem men också viktiga bitar mot lösningen. Men ingenstans hittade vi en samlad strategi eller gemensam samordnad lösning.

Property Peoples förslag handlade om att ta ansvar och bygga relationer även på det rent sociala planet.

Vårt primära förslag var att flytta ett större ansvar för utvecklingen av området till de boende. Det är ju människorna på platsen som skapar området och platsens varumärke.

Ett större ansvar kräver kunskap om hur vi behöver leva och bo. En obligatorisk Boskola med ansvarskontrakt för alla blev den logiska följden. Boskolan omvandlades dock snabbt till de bättre fungerande Bocoacherna som besökte boende och då lättare kunde skapa relationer.

Vi föreslog även en ändrad förvaltningsorganisation med samordnad verksamhet för de offentliga ytorna och gemensamma områdena tillsammans med de övriga fastighetsägarna och myndigheterna. Det var viktigt att i den organisationen anställa människor med lokal anknytning och gemensam mission som trodde att det var möjligt att nå vidare. Det blev även en del av det sociala projektet att ge arbete till långtidsarbetslösa boende på platsen.

Det behövdes en ny typ av hyresgäster. Både av ekonomiska och sociala skäl var det viktigt att ändra områdets karaktär från transitplats till långsiktig boplats. Vi föreslog en ny och tydlig policy runt inflyttning och omflyttning. En justering av kriterierna för inflyttning och en prioritering av hyresgäster med låga driftskostnader behövde göras. Till exempel en intern bostadskö där låga driftskostnader i den nuvarande lägenhet ger förtur till en renoverad lägenhet.

Hur har det gått?

I en nyutkommen 75-sidig rapport, ”Droppen som urholkar stenen”, belyser beteendevetaren Eva Nilsson Lundmark och nationalekonomen Ingvar Nilsson utvecklingen i Herrgården 2013-2018. Rapporten visar på en mycket positiv utveckling, detta oavsett vilka siffror man väljer att titta närmare på. Andelen förvärvsarbetande har ökat stadigt samtidigt som försörjningsstödet har minskat markant. Tack vare bättre skolresultat i grundskolan har andelen behöriga till gymnasiet ökat. Fler än tidigare har utnyttjat sin rätt att rösta i allmänna val. När det gäller kriminalitet har antalet bränder mer än halverats och stenkastning mot blåljuspersonal reducerats till en bråkdel. Poliser vågar i dag patrullera området ensamma utan risk för att bli hotade eller utmanade. Bara för att nämna några exempel.

Victoria Park har gjort ett fantastiskt arbete. Utan företagets målmedvetna ansträngningar hade den positiva utvecklingen i Herrgården aldrig kunnat uppnås. Men den är också ett resultat av samverkan med Malmö stad, myndigheter och andra intressenter – inte minst de boende själva. Property Peoples bidrag har varit att komma med tidiga rekommendationer. Genom att föreslå riktlinjer har vi hjälpt fastighetsägaren Victoria Park att ta sig an den stora utmaning som utvecklingsarbetet av Herrgården har inneburit.

Det är lätt att föreställa sig vilken betydelse alla förbättringar i Herrgården haft för den sociala tryggheten i bostadsområdet. Att de dessutom haft stor samhällsekonomisk betydelse visas i den ovannämnda rapporten som värderar besparingarna för samhället till över en kvarts miljard kronor (261 415 963 kr) beräknat över de senaste sex åren.

Rapporten visar att Victoria Park i allt väsentligt har följt Property Peoples modell för långsiktig framgång inom bostadsutveckling. Modellens grundläggande steg handlar om att analysera och förstå den aktuella platsen, de boende och de intressenter som påverkar området.

Resultatet av förbättringsarbetet i Herrgården visar att vår modell fungerar mycket bra att ha som utgångspunkt när ett bostadsområde – nytt eller gammalt – behöver utvecklas.

Olof Eriksson

Property People AB