Mår bostadsmarknaden bättre?

Signalerna om en bättre bostadsmarknad har varit många de senaste månaderna. Mäklarstatistik visar stigande priser och budgivarna blir fler, rapporterar tidningarna. Är det verkligen dags att betrakta bostadsmarknaden i Storstockholm som frisk igen? Sammantaget är bilden komplicerad och skiljer sig från kommun till kommun. En bostadsutvecklare bör noggrant kontrollera vad som gäller för platsen för sitt nästa projekt. I den här artikeln förklarar vi vad som styr utvecklingen.

En frisk bostadsmarknad har stigande priser med aktiva köpare och säljare

Förutsättningen för ett tillfrisknande är alltså att bostäder stiger i värde och på så sätt skapar reavinster stora nog att betala insatsen till nästa bostad. Reavinsten är grundbulten i det större kapital som nästan alltid krävs inför nästa bostadsaffär. Din reavinst och framtida betalningsförmåga skapas från det ögonblick du köper din nuvarande bostad tills du säljer den.

Den helt dominerande delen av bostadsmarknaden utgörs av de yngre: Familjebildare och familjer i åldrarna mellan att de lämnar föräldrahemmet och upp till ca. 40-årsåldern. Då har de flesta familjer nått fram till den behovsuppfyllelse som fungerar långsiktigt. Ofta i en villa, ett radhus eller större lägenhet.

I genomsnitt tar varje steg i bostadskarriären fyra år. Det är naturligtvis en glidande skala där en del inte ens har bott tre år i den nuvarande bostaden medan andra har bott där i kanske sju-åtta år. Flyttströmmar är i huvudsak är korta, vilket gör att genomsnittssiffror som täcker stora geografiska områden eller hela populationen egentligen inte är representativa för någonting. Med detta sagt har bostadsmarknaden följande utmaningar och möjligheter:

Finns det reavinst eller reaförlust när det är dags att byta bostad?

Ett stort kvarvarande problem är att det finns ett kommande läge när bostadsköparna måste hantera en reaförlust i den befintliga bostaden. Det gäller de bostadsköpare som köpte på marknadstoppen och där bostaden alltså har förlorat i värde sedan köpet. Marknadstoppen inträffade i de flesta Stockholmskommuner under eftersommaren 2017, därefter gick bostadspriserna ned ganska ordentligt. Än så länge är det huvudsakligen de som köpte sin nuvarande bostad 2015-2016 som är i fas för att köpa nästa bostad. I de flesta fall (men inte alla) finns det fortfarande en liten prisuppgång att dra nytta av. Men under 2021 är det högprisköparna från 2017 som skulle behöva köpa sin nästa bostad. Den har i dagsläget tappat en väsentlig del av värdet från 2017, samtidigt som den nya bostaden med all sannolikhet är större och dyrare än den befintliga. Mycket talar därför för att 2021 blir ett ganska dystert år när det blir svårt för många att göra nya bostadsaffärer.

Vissa platser klarar sig bättre

På en del platser har priserna visat en långsiktig tendens att stiga även sedan prisraset 2018 var avklarat. Så är det tyvärr inte i alla kommuner och på alla platser. Många har i princip haft stillastående priser, på andra platser har det fortsatt nedåt. Men det finns som sagt undantag. Och det är de mest attraktiva kommunerna som visar den piggaste marknadsutvecklingen. Varumärket betyder något, kort sagt.

Sparande genom amortering

En liten men inte obetydlig motkraft är amortering. Fram till i juni 2016 gällde att bostäder som var belånade till mer än 70 % årligen skulle amorteras med 1 % av lånebeloppet. Max belåning var 85 %. Under fyra år tillkommer då 4 % av 85%, i snitt 3,4 %, att lägga till det egna kapitalet.

Lättare att låna mera

Det finns tecken på att bankerna har lättat en aning på de hårda KALP-villkoren, detta eftersom det trots allt finns fler kommuner som har stillastående eller långsamt stigande priser än långsamt sjunkande. Det gör att 85 % belåning återigen har blivit möjlig. Det har visserligen gällt hela tiden som formellt krav, men inte i praktiken. Under tiden 2018-19 såg maxbelåningen länge ut att vara 80 %, därför att bankerna i tysthet ville ta höjd för ytterligare marknadsnedgång. Om bankerna hanterar sina risker rätt kommer det följaktligen att bli lättare att låna till bostad på vissa platser, med stigande priser som följd.

Lånetaket fortsätter att tynga

Lånetaket på 4,5 ggr hushållsinkomsten. Det kommer ytterst få låntagare förbi. Eftersom hushållens medianinkomst sällan är högre än 800 TSEK per år sätter det ett mycket tydligt tak på det möjliga lånet. Eller omvänt, för att köpa ett mångmiljonobjekt krävs inkomster som bara enstaka möjliga köpare har. Ett småhus för 7 MSEK är ingen ovanlighet i de Stockholmsnära kommunerna. Med 15 % kontant måste hushållet tjäna drygt 1,3 MSEK per år, detta också under förutsättning att det inte finns andra betungande lån, till exempel ett billån. På detta problem finns idag inga lösningar. Småhusköparna får inrikta sig på radhus i stället och de åldrande villasäljare får helt enkelt bo kvar och i sinom tid låta arvtagarna ta hand om saken.

Allt sammantaget ger det en komplicerad bild som blir mycket olika kommun för kommun, eller kommundel för kommundel i Stockholm och andra större orter. Goda råd till alla bostadsutvecklare är att ta reda på hur prisfallet 2017 kommer att påverka betalningsförmågan för kommande projekt och att undvika säljstarter som sammanfaller med möjliga köpares reaförluster. Förluster finns inte överallt, men i tillräckligt stor utsträckning för att man bör betrakta marknaden som försåtminerad. Var inte den som chansar på att det inte kommer att smälla där just du sätter ned foten.