Analyser skall vara framåt blickande, lämna makrostatistiken åt nationalekonomerna.

Pontus Braunerhjelm, professor vid Entreprenörskapsforum vid KTH, intervjuades häromdagen av SvD Näringsliv (7 augusti) om sin syn på de företagsstöd som har skapats för att bemöta effekterna av coronakrisen. Han menar att makroekonomi har fått alldeles för stort genomslag när det gäller att förstå företagens verklighet ”Stöden har styrts av makroekonomiska tänkare, Regeringskansliet fullständigt kryllar av dessa. Om man i stället hade utgått från ett företagarperspektiv hade stöden förmodligen varit mer välanpassade.”

Detta sammanfattar på ett utmärkt sätt vår syn på hur man analyserar marknaden för ett planerat bostadsprojekt. Alla traditionella analysmetoder bygger på makrostatistik; Pris, antal dagar innan bostaden blir såld, antal budgivare. Problemet med detta är att man helt och hållet tittar i backspegeln fast man skulle behöva titta framåt. Och antagandet blir ungefär att vägen fortsätter att gestalta sig som den hittills har gjort, så därför kan vi undvika att hamna i diket, även om vi inte riktigt ser vad som händer därborta.

Men makrostatistik fångar inte upp individuella beteenden. Makrostatistiken ser inte skillnaden mellan ”willing” och ”able” , alltså köparens vilja och förmåga att genomföra en affär, trots att detta är helt avgörande för vad som kommer att ske framöver.

Statistiken tar snarast för givet att ”able” inte är något problem eftersom denna avvägning inför varje bostadsaffär inte syns i statistik. Och vad värre är, makrostatistiken har mycket svårt att förutsäga effekten av omvälvande händelser. Sådana som den senaste finanskrisen 2007-08. Och värre är att även planerade sådana, som de skärpta amorteringskraven för några år sedan, inte vägs in i statistiken förrän de redan har inträffat.

Property People tror starkt på ett synsätt som utgår från individen, och framför allt på individens förmåga att betala för sin nya bostad i ett framtidsperspektiv. Finansieringen av nästa bostad är avgörande för hur bostadskarriären kommer att fortsätta. Med tiden, och framför allt med de skarpare amorteringskraven, har det egna kapitalet fått en helt avgörande roll, och utgör också en tydlig vägdelare mellan bostadsrätt och hyresrätt. I dagens ägarmarknad krävs alltid minst 15 % kontant. Och varifrån kommer dessa pengar?

Svaret för minst 90 % av köparna är reavinst, det vill säga, att värdet på den befintliga bostaden har ökat och möjliggör finansieringen av nästa, sannolikt dyrare bostad. Många som borde veta bättre tar denna mekanism som självklar. Marknadsuppgången har förvisso pågått länge. Men uppgången bröts 2016-17 och återhämtningen har sedan dess varit minst sagt osäker. Den som idag ska finansiera en bostadsaffär baserad på att den förra bostaden köptes till ett lägre pris än den är värd idag, kan mycket väl ha råkat ut för att kapitalet inte har ökat eller kanske till och med minskat. Och sitter därmed fast i bostaden utan möjlighet att göra nya affärer.

Lokalt i Storstockholm finns stora skillnader i de senaste årens reavinstuppbyggnad. Det är helt avgörande för en lyckosam försäljning av ett nytt bostadsprojekt, att det fångar upp flyttströmmar som är både ”willing” och ”able”, vilket bara en individbaserad, lokalt förankrad analys kan svara på.

Lars Strömqvist